05 julio 2008

Mercado inmobiliario


Hoy voy a copiar un artículo que me mando mi primo ya hace más de un año sobre el mercado de la viviendo y lo pongo hoy porque la verdad que a la vista de los acontecimientos se está cumpliendo... El original lo podéis leer aquí en inglés:

http://www.oftwominds.com/blogoct06/plateau-denial.html

Pero más o menos viene a explicar más o menos como se comporta un mercado inmobiliario en el que existe con una burbuja en los precios. Lo primero es ver lo que significan las distintas lineas:

Azul: Representa a las casas que dejan de ser pagadas, embargos...
Rojo: Total de casas en venta, stock, nuevas mas usadas.
Verde: Nuevas casas en construcción.
Negro: Precio de las casas.
Rosa: Venta de casas.

Lo que representa básicamente es el comportamiento del mercado de manera cualitativa. En el primer momento de bonanza económica, la demanda de casas es absorbida sin problemas por el sistema, el número de embargos esta dentro de un valor normal y el número de viviendas nuevas que se realizan sigue subiendo. Los precios en este caso suben...

Llega un momento en el que las ventas de las nuevas y las existentes empiezan a descender, no hay tantos compradores. Se siguen construyendo viviendas a las que hay que sumarles al stock existente las que salen a subasta... en ese momento en los precios ocurre lo más curioso, los precios se mantienen constantes, esto es no caen, aunque no haya nada que sostenga el precio en ese sitio... la gente no vende más barato porque sencillamente para ellos es imposible que una cosa que siempre se ha revalorizado ahora valga menos.

Entonces llegamos a un punto clave en el que se cruzan las lineas rosa y roja, eso es la oferta y la demanda... la oferta supera a la demanda y como en todos los negocios eso quiere decir que los precios afectados por la ley del mercado, caen rápidamente. Se ve como en la linea rosa hay un repunte en las ventas después de esa caída, eso es porque nuevos compradores entran a comprar por otro precio esto es... yo no compro a 240000€ pero si a 180000€ y eso hace que los precios se estabilicen "false bottom" (falso piso), pero después vuelven a caer, esto se puede repetir varias veces con distintos ciclos de ventas.

Lo que realmente seria catastrófico para los precios es que los desahuciados superen a los demandantes de vivienda entonces el precio de la vivienda caería hasta valores muy bajos "Croos of doom" (el cruce de los malditos)...

Espero que os ayude a mi me abrió los ojos hace tiempo:

"No hay más necio que el que confunde valor con el precio."

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